増税前の住宅購入は正解か？2013年度税制改正大綱を読む

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増税前の住宅購入は正解か？2013年度税制改正大綱を読む
( 記事ページ：http://shinchiku-mansion.o-uccino.jp/special/sp_column12/)
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株式会社オウチーノ（本社：東京都港区／代表：井端純一）が運営する新築マンション・一戸建て・土地検索サイト「新築オウチーノ（O-uccino）」は、『増税前の住宅購入は正解か？2013年度税制改正大綱を読む』をリリースした。来年春に見込まれる消費税率8％への引き上げに合わせて、内需の柱である住宅関連の減税措置を軒並み延長・拡充する内容が盛り込まれた2013年度税制改正大綱。増税の直撃を回避することにより、懸念された駆け込み需要は緩和されそうだが、本当にのんびりと構えていて大丈夫か。シミュレーションを行なってみた。

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自民・公明の両党がまとめた2013年度の税制改正大綱によると、段階的な税率アップを予定している消費税の負担をやわらげるため、住宅税制における配慮が手厚い。なかでも目をひくのが2013年末で終了予定だった住宅ローン減税の大幅な拡充だろう。一般住宅の場合で合計最大200万円の所得税控除を消費税が8％になる直前の2014年3月末まで延長し、同年4月から2017年末までは制度を延長・拡充して控除額が倍の400万円へ。現在は最大控除額300万円の認定長期優良住宅も、認定低炭素住宅を加えて2014年4月から最大500万円に拡充。併せて、納めた所得税分で還付しきれない場合の住民税控除は、これまでの最高9万7,500円から13万6,500円へと引き上げられる。このほか、住宅購入・新築時の登録免許税の軽減措置は2015年3月末まで延長されるなど、住宅税制面での好環境は来年以降も続く。

こうなると気になるのは、来年4月以降に購入するほうが得なのではないかということ。3,000万円のマンションの土地部分が1,000万円、建物部分が2,000万円と仮定し、試算してみた。まず消費税は土地が非課税のため建物部分のみにかかり、5％なら100万円、8％になると160万円で60万円の負担増。一方の住宅ローン減税は最大200万円から400万円へ拡充されるが、あくまでも「最大値」。3,000万円全額ローンにしても、住宅ローン減税額は借入残高1％の30万円が限度で、残高は年々減るから10年で合計300万円に満たない。さらに、一般的な4人家族(妻が専業主婦、15歳以下の子供が2人の場合)で年収500万円、所得税10万円、住民税20万円とすると、1年あたりの住宅ローン減税額は所得税10万円＋住民税13万6,500円＝23万6,500円。10年で合計240万円弱と税制改正前よりは増えるとはいえ、最大400万円にはほど遠く、消費税増税分も吸収しきれない。還付不足分を現金給付で補う措置も検討されているが、どこまで改善されるかは未定だ。しかも安倍政権がデフレ脱却・経済再生へ向けて本腰を入れ始めて景気が上向くと、今が底の住宅ローン金利は上昇に転じる可能性が高い。3,000万円を35年返済する場合、金利0.5％の上昇で300万円以上の負担増となり、住宅ローン減税拡充の恩恵は軽く吹き飛ぶ。また、住宅取得資金の贈与税非課税措置は、一般住宅で2013年が700万円だが、2014年は500万円。今後インフレ誘導で物価上昇も見込まれることから、購入の先送りは必ずしも賢い選択にはならないのかもしれない。

( 記事ページ：http://shinchiku-mansion.o-uccino.jp/special/sp_column12/)