東京のオフィスビルの成約賃料DI／フリーレントに市況回復の兆候！ザイマックスグループ独自の成約データにて分析。

不動産経営代行及び管理を行う、株式会社ザイマックス（所在：東京都港区、代表取締役：島田雅文、以下ザイマックス）の研究機関である、ザイマックス不動産総合研究所は、ザイマックスグループが独自に入手・蓄積してきた成約データを利用した「成約賃料ＤＩ（ディフュージョンインデックス）」を作成。成約場面におけるマーケットの変動や募集賃料に基づいたデータと比較した分析を行いました。
また、成約条件の実態把握の一環として、フリーレントの調査を併せて行いました。

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◇調査結果◇
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●東京23区のオフィスビルにおいて、同一ビルで２年連続成約した賃料を分析してみると、依然成約賃料単価が前年度と比較して下落したビルが多いものの、その割合は減少し、成約賃料ＤＩは改善方向にあります。
●成約賃料の変動率を分析すると、前年度と比較して、上昇した物件の平均変動率はより高くなる一方、下落した物件の下落幅が縮小したことにより、平均変動率も改善し、平均「プラス0.5％」になっています。
●成約賃料の変動はタイムリーであり、一般に公開されている募集賃料に先行して変化が表れていました。
●フリーレントは、発生割合、平均月数ともに 2009 年度以降急激に増加したが、2012年度に入り減少しており、市況が改善方向にあります。
※詳細データはこちら⇒　http://www.xymax.co.jp/news/release/2013_06_03-01.html
現在、オフィス分野で公表されている賃料水準に関するデータの多くは「募集」ベースのものであり、現実のマーケットの状況を示す「成約」賃料データ、あるいは成約時のフリーレントについて公表されたものは極めて限定的です。

■成約賃料 DI・平均変動率
成約賃料 DI は、ザイマックス不動産総合研究所において、成約事例に表れる不動産市況の傾向を測定するために作成した指標です。
ザイマックスグループが独自に収集した成約データを用い、実際に成約した賃料単価を、前年同じビルで成約した際の賃料単価と比較。「上昇」「据置」「下落」についてそれぞれ棟数をカウントし、その割合を求めた上で上昇パーセンテージから下落パーセンテージを引いた数字を「成約賃料 DI」としています。
・分析の対象：東京 23 区
・採用したデータ数：毎年度約 60～200 件
2012年度の東京23区のオフィスビルの成約賃料DIは｢－21｣で、前年度と比較して成約賃料単価が依然として下落している物件が多いことを示しています（図表１参照）。しかし、その内容を見ると、｢上昇｣あるいは｢据置｣だった割合が増加した一方、｢下落｣した物件は減少し、市況の回復の兆しを見せています。
また、上昇した物件、下落した物件、下落した物件別にその変動率を分析すると、それぞれ上昇率は拡大、下落率は縮小しており、その結果、成約賃料単価の平均変動率は｢0.5％｣と、5年ぶりにプラスに転じています（図表２参照）。

■募集賃料との比較
平均成約賃料の動きを、2000年度を100として当てはめ、一般に公開されている募集賃料の推移を変動率に変換した上で指数化したデータとの比較を行った結果（図表３参照）、成約賃料変動指数は募集賃料変動指数に比べ先行性があり、マーケットの状況をタイムリーに表していることが認められました。

■フリーレント付与率・指数
ザイマックスグループが独自に収集した成約データ（館内拡張などを除く、新規入居契約）のうち、2か月以上のフリーレントが設定された契約の割合を「フリーレント付与率」として算出。併せて、すべての契約におけるフリーレント期間（フリーレント無しも含む）の平均を、2003年度を100とした場合の「フリーレント指数」としてその推移を検証しました。
2012年度のフリーレント付与率は「61％」と、2011年度と比較し17ポイント下落し、減少傾向にあることが判明。また、フリーレント指数は「143」と2011年度と比較し、45ポイント下落。リーマンショック後、中規模ビルにおいてフリーレントによる実質的な値下げ対応を行うことでテナントを確保してきた状況は改善していると言えます。
今後マーケットの改善に伴ってさらにフリーレントが減少することが期待されます。
※詳細データはこちら⇒　http://www.xymax.co.jp/news/release/2013_06_03-01.html

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◇今後の展望◇
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ザイマックス不動産総合研究所では、今後も独自データを利用した調査分析を継続して実施し、賃貸オフィス市場の動向に関する情報発信を行っていきます。

■株式会社ザイマックスについて
所在地：東京都港区赤坂1丁目1番1号　ザイマックス赤坂１１１ビル
代表者：代表取締役兼代表執行役員会長兼社長　島田雅文
設 立：1990年3月（前身の(株)リクルートビルマネジメントの設立、2000年1月にＭＢＯによりリクルートグループより独立）
資本金：2,612,865,000円
従業員数：3,714名（グループ連結、2013年4月現在）
売上高：602億円（グループ連結、2013年3月期）
受託実績：オフィスビル、商業施設などの経営代行業務　全国593棟、延床面積約260万坪、ビルメンテナンス　全国1,418棟（2013年4月現在）
事業内容：オフィスビル、商業施設などのプロパティマネジメント（不動産経営代行業務）、不動産コンサルティング、証券化アレンジメント、売買仲介
グループ会社：(株)ザイマックスアクシス、(株)ザイマックスキューブ、(株)ザクテクノサービス、(株)ザイマックスビルマネジメント、(株)ザイマックスサガーシアなど30社
ＵＲＬ：http://www.xymax.co.jp/index.html

■ザイマックス不動産総合研究所について
所在地：東京都港区赤坂1丁目1番1号　ザイマックス赤坂１１１ビル
代表者：代表取締役社長　吉本健二
設 立：2001年5月（前身の(株)ザイマックスビルディングサイエンスの設立）
資本金：10,000,000円（ザイマックス100％出資）
従業員数：30名（2013年4月現在）
事業内容：オフィスビル・商業施設等の不動産における管理運営保全等に関する総合的な企画、調査、研究,開発業務、 不動産の管理運営保全等に関するシステムサービスおよびデータベースサービスの提供業務、 建築物・建築設備・建築物の環境・建築物の管理運営保全業務等の診断、検査、測定、分析業務、賃貸用不動産市場に関する調査・分析・研究の実施および受託、賃貸用不動産運営に関する分析・研究の実施および受託、賃貸用不動産に関する情報提供サービス業務
ＵＲＬ：http://www.xymax.co.jp/company/groups/xy-rei.html