オフィス賃貸マーケット指標2014年第4四半期（空室率、新規成約賃料インデックス、成約賃料DI、フリーレント）

オフィス賃貸マーケット指標2014年第4四半期
（空室率、新規成約賃料インデックス、成約賃料DI、フリーレント）
～マーケット全体では緩やかに回復する一方で、企業の積極的な移転ニーズを取り込めるかで二極化が進む～

　ザイマックス不動産総合研究所は、オフィス賃貸マーケットの動向を示す指標である「空室率」、「新規成約賃料インデックス」、「成約賃料DI」、「フリーレント付与率・平均フリーレント月数」の2014年第４四半期の結果を発表する。マーケットの理解を深めるため、2014年第３四半期より個別に発表していた各指標を１つにまとめ、今回から空室率を加えている。以下に、東京23区のオフィス賃貸マーケットの概況を示す。

■マーケットの概況
　東京23区オフィス賃貸マーケットは、堅調なオフィス需要、限定的な新規供給を背景に、空室率低下・賃料上昇・フリーレント減少と、緩やかな回復の途上にある。業績好調な企業における立地改善・面積拡張、グレードアップといった移転ニーズを捉えた物件で空室減少・賃料上昇が進む一方で、これら積極的ニーズを取り込めなかった物件では賃料下落がみられるなど、引き続き二極化が進行している。

■各指標の動向（東京23区）
・空室率は5.73%：前期と比べ0.22ポイント減少。減少は10四半期連続であり、需要が供給を上回っている状態が続いている。
・成約賃料の水準を示す新規成約賃料インデックスは94（2010年第1四半期を100として）：全体でみると、前期と比べ変動はなく±0ポイントだが、延床5,000坪以上の大規模物件では＋4ポイントと上昇。
・賃料上昇物件と下落物件の数を比較した成約賃料DIは-2：賃料が下落した物件の方が、上昇した物件よりわずかに多い状態。マイナスに転換したのは２年ぶり。テナントの積極的移転ニーズを捉えきれない競争力に乏しい物件で賃料下落が続いている。
・平均フリーレント月数は3.1か月：前期と比べ0.4か月の減少。６か月以上の長期フリーレントを付与する割合が25.1％と、前期に比べ5.9%減少するなど短縮化傾向が進んでいる。
※ 以降に各指標の結果について解説
※「添付資料１.各指標の概要」に、各指標について整理した表を掲載
※「添付資料２.全期間の数値データ」に、過去からの四半期ごとの数値データを掲載

1.空室率
　空室率は、空室面積を賃貸可能面積で除した値であり、オフィス賃貸マーケットにおける需要と供給のバランスを示す指標である。テナントが活発に増床するなど、需要が供給を上回れば下降し、需要が追い付かないほど新規にオフィスが供給されるなど、需要が供給を下回った場合に上昇する。
　図表1は、直近4年間の東京23区の空室率の推移を示したものである。2014年第４四半期は5.73%、前期5.95%から0.22ポイント下降し、10四半期連続の下降となった。好調な企業業績を受けオフィス需要が増加していること、オフィスビルの新規供給が例年並みの水準が続いていることが背景にあるものと考えられる。
[図表1] 空室率（東京23区）
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2.新規成約賃料インデックス
　新規成約賃料インデックスは、成約賃料に基づくオフィス賃料指数であり、2010年第1四半期を100としたときの成約賃料単価を示している。成約賃料をデータとして使用することで、募集賃料を用いた指標に比べ、マーケットをより適切に反映している。また、統計的手法を用いることで、延床面積や築年数など賃料を形成する要因からの影響を受けないようにしている。
　図表2は、新規成約賃料インデックスの推移を示したものである。2014年第4四半期は94、前期94と比べ±０で変動がなかった。前年同期87と比べると７ポイント上昇しており、緩やかな上昇傾向にある。
[図表2] 新規成約賃料インデックス（東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2015_02_04/img-graph02.png
　図表3は規模別の新規成約賃料インデックスの推移を示している。延床面積5,000坪未満の中小規模物件では97と、前期と比べ±０ポイントと変動がない一方で、延床面積5,000坪以上の大規模物件では98と、前期と比べ４ポイント上昇している。
[図表3] 規模別の新規成約賃料インデックス（東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2015_02_04/img-graph03.png

3.成約賃料DI
　成約賃料DIとは、成約賃料が上昇した物件と下落した物件の数を比べることで、成約賃料の変動の状況を示す指標である。プラスであれば賃料が上昇した物件が多く、マイナスであれば賃料が下落した物件が多い状況であることを示す。
　図表4、図表５は、成約賃料DI（東京23区、都心３区）の推移である。2014年第４四半期は、東京23区で「－２」、都心３区で「－４」と、下落した物件の方が、上昇した物件よりわずかに多い状態となった。マイナスは、東京23区では2012年第４四半期以来２年ぶり、都心３区では2013年第４四半期以来１年ぶり。
　立地改善・面積拡張・グレードアップといった積極的な移転ニーズを捉えることができた物件では、募集在庫が減少しており、賃料が上昇している。しかし、このような積極的なニーズに応えることが難しい立地やスペックの物件では、依然として成約賃料が下落している。
[図表4] 成約賃料DI（東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2015_02_04/img-graph04.png
[図表5] 成約賃料DI（都心３区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2015_02_04/img-graph05.png

4.フリーレント
　フリーレントは、契約開始日と賃料発生日のタイムラグである。移転に際してのテナント負担を軽減する他、マーケットが厳しい状況においては実質的な値引きとして用いられることがある。
　図表6は、新規契約のうちフリーレントを付与した割合（付与率）と、フリーレント期間の平均値（平均フリーレント月数）の推移を表したものである。特徴をつかむため、付与率は、（１）1日以上、（２）2か月以上、（３）6か月以上とフリーレントの期間別に示している。平均フリーレント月数は、（４）全契約平均、（５）フリーレントあり契約平均と分けて集計している。
　2014年第4四半期のフリーレント付与率は、（１）1日以上64.5%（前期と比べ▲5.5ポイント）、（２）2か月以上59.7%（同▲4.1ポイント）、（３）6か月以上25.1%（同▲5.9ポイント）と、いずれの区分においても減少している。平均フリーレント月数は、（４）全契約平均3.1か月（同▲0.4か月）、（５）フリーレントあり契約平均4.8か月（同▲0.2か月）と、前期と比べ短くなった。特に、（３）6か月以上の付与率がここ1年間で9.4ポイント減少しており、需給バランスの改善を背景に長期のフリーレントを付与するケースが減ってきていることがわかる。
[図表6] 新規契約におけるフリーレントの推移（東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2015_02_04/img-graph06.png

5.マーケットの循環から見る現在の位置
　図表7は、横軸に空室率、縦軸に新規成約賃料インデックスをとって、四半期ごとにプロットしたものである。
　図上では、2001年以降右下方向（空室率上昇・賃料下落）に移動し、2003年から2004年の停滞期を経て、2005年以降左上方向（空室率低下・賃料上昇）へ移動し、2008年以降再び右下（空室率上昇・賃料下落）方向へ移動、とマーケットが循環しながら推移する様子が観察できる。
　2014年現在オフィス賃貸マーケットは、2010年以降の停滞を脱し、空室率低下・賃料の緩やかな上昇を受け、回復期に移行していることがわかる。
[図表7] オフィス賃貸マーケットの循環（東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2015_02_04/img-graph07.png
　なお、同様のプロットを成約賃料ではなく募集賃料でおこなったのが図表８である。成約賃料を用いた図表７と比較すると、賃料が上昇（図で上方向に移動）し始めるタイミングが、数年遅い傾向にあることがわかる。マーケットの実態を捉える上では、募集賃料ではなく成約賃料に基づいた指標を用いることが適切であると考えられる。
[図表8] オフィス賃貸マーケットの循環（東京23区）　※賃料を平均募集賃料にしたもの
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2015_02_04/img-graph08.png

6.指標を組み合わせて、マーケットを読み解く
　図表9は、新規成約賃料インデックスと成約賃料DIを並べて表したものである。
　DIがプラスのとき成約賃料は上昇し、マイナスのとき下落する傾向にある。また、DIのプラス幅が大きかった2006年から2007年にかけて成約賃料が急速に上昇しており、逆にDIのマイナス幅が大きかった2008年から2010年にかけては急速に下落している。インデックスとDIを並べることで、賃料変動のスピードを読み解くことができる。
[図表9] 新規成約賃料インデックスと成約賃料DI（東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2015_02_04/img-graph09.png
　図表10は、新規成約賃料インデックスと平均フリーレント月数（全契約）を並べて表したものである（マーケットの好不況の向きを合わせるため、フリーレントは軸の上下を反転させている）。
　フリーレントの長短と賃料の上下は連動しているが、マーケットの回復期はフリーレントが先行して短くなり、遅れて賃料が上昇する傾向がある。これは、フリーレントが実質的な収入を回復させるための調整弁の役割を担っているためと考えられる。
[図表10] 新規成約賃料インデックスと平均フリーレント月数（全契約）（東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2015_02_04/img-graph10.png