１人あたりオフィス面積調査（2014年）～１人あたりオフィス面積は横ばい、1人あたりオフィス賃料も算出～

　ザイマックス不動産総合研究所は、企業におけるオフィスの利用実態を把握するため、オフィスビルに入居するテナント企業を対象に継続した調査を行っている。
　本調査は、一般的な事務所に入居している企業における利用者１人あたりの賃借面積（以下「１人あたりオフィス面積」）について毎年分析しているものである。今回は2014年の最新結果をまとめるとともに、企業のオフィスコストに対する関心が高まっているため、利用者１人あたりの共益費込みの賃料（以下、「１人あたりオフィス賃料」）についても算出した。
※前回調査は2014年5月22日付けニュースリリース「１人あたりオフィス面積調査（2013年）」を参照
http://www.xymax.co.jp/news/release/2014_05_22.html

■調査結果
● 2014年東京23区の1人あたりオフィス面積は3.92坪、ここ数年横ばいで推移
● オフィスビルの所在エリア、テナントの業種により、1人あたりオフィス面積は異なる
● 拡張ニーズで移転したテナントにおける、移転前の１人あたりオフィス面積は2.71坪であった
● 2014年東京23区の１人あたりオフィス賃料（共益費込み）は月額62,646円、ここ数年緩やかに減少している

■調査の概要
・調査期間　　：2009年から2014年（年に1度）
・調査対象　　：首都圏のオフィスビルに入居する一般事務所用途テナント
・有効データ数：東京都23区　5,363テナント
　　　　　　　　2009年：829　2010年：871　2011年：894　2012年：909　2013年：987　2014年：873
　　　　　　　　首都圏（23区除く）　565テナント
　　　　　　　　解約情報：200件
・計算方法　　：調査対象テナントの賃借面積及び月額賃料をそれぞれの利用人数で割った値の中央値
・備考　　　　：面積は賃借面積（実効面積ベース）。
　　　　　　　　執務室の他、エントランス（受付）、会議室、休憩室、書庫、倉庫、専用部内廊下などが含まれている。
　　　　　　　　賃料は共益費を含める。人数はテナントから「利用人数」として回答のあった数字 。

■1人あたりオフィス面積の分布と推移
図表１は、2014年の東京23区における1人あたりオフィス面積の分布で、中央値は3.92坪であった（半数のテナントは3.92坪より小さく、残りの半数のテナントは3.92坪より大きい）。
[図表1] 1人あたりオフィス面積の分布（2014年、東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2014_12_01_02/img-graph.png

１人あたりオフィス面積の年別推移を示したものが図表２である。2009年から2014年にかけて、４坪程度で推移しており大きな変化は見られない。
[図表2] １人あたりオフィス面積の推移（2009～2014年、東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2014_12_01_02/img-graph_02.png

　本調査における「オフィス面積」はテナントの賃借面積全体を対象としている。賃借面積には執務スペースの他に、会議室やサーバールーム、リフレッシュスペースなどの非執務スペースが含まれているため、1人あたりオフィス面積は実際の１人あたり執務面積より広くなる。
　なお、執務スペースと非執務スペースの割合については「オフィスの利用に関するアンケート2014」（※）で調査している。そこでは、オフィスの賃借面積全体の約３割を会議室、サーバールーム、リフレッシュスペース等の非執務スペースとして、約７割を執務スペースとして使っていると回答した企業が最も多かった。
※2014年12月1日付けニュースリリース「オフィスの利用に関するアンケート調査2014」
http://www.xymax.co.jp/news/release/2014_12_01.html

■エリア、業種による１人あたりオフィス面積の違い
　１人あたりオフィス面積のエリア別と業種別について、例年同様に分析を行った。
　その結果、エリア別では新宿区（3.70坪）、渋谷区（3.72坪）の１人あたりオフィス面積が比較的小さく、逆に東京23区を除いた首都圏（4.38坪）の大きい傾向は変わらなかった（図表３）。
[図表3] オフィスビルの立地別の1人あたりオフィス面積の比較（2014年）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2014_12_01_02/img-graph_03.png

　業種別でも昨年と同じ傾向が確認できる。「金融・保険業（4.13坪）」「学術研究、専門・技術サービス業※１（4.25坪）」「製造業（4.22坪）」「卸売業・小売業（4.26坪）」は東京23区全体と比較して大きく、「情報通信業（3.38坪）」「サービス業（他に分類されないもの）※２（3.60坪）」は小さい結果となった（図表４）。
※1 学術研究、専門・技術サービス業　･･･　弁護士事務所、会計事務所、広告代理業、経営コンサルタント業など
※2 サービス業（他に分類されないもの）　･･･　職業紹介・労働者派遣業、政治・経済・文化団体、警備業・ビルメンテナンス業など
[図表4] 業種別の1人あたりオフィス面積の比較（2014年、東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2014_12_01_02/img-graph_04.png

■1人あたりオフィス面積の変化によるオフィス移転
　１人あたりのオフィス面積は４坪程度に集中しているが、採用や退職などによりオフィスの利用人数が変わると１人あたり面積が変わる。「広すぎる」「狭すぎる」といった状況はオフィス移転の誘因になりうる。
　そこで2009年から2014年にかけて移転した企業について、手狭であることによる拡張移転と、人員減による縮小移転したテナントを比較したところ、解約予告を出した時点の１人あたり面積は、拡張移転の場合2.71坪、縮小移転の場合4.12坪であった。縮小移転は「広すぎる」という面積による要因以外にも、コスト削減等、要因が複合的であるため、全体の１人あたりオフィス面積と大きな差がつかないと考えられる（図表５）。
[図表5] 移転類型による1人あたりオフィス面積の違い（2009年～2014年、東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2014_12_01_02/img-graph_05.png
　なお、当社が2012年に行った館内拡張と縮小における調査では、館内拡張の場合3.05坪（拡張前）→3.72坪（拡張後）、館内縮小の場合4.24坪（縮小前）→3.38坪（縮小後）と変化が見られた（※）。
※2013年9月17日付けニュースリリース「東京23区 １人あたりオフィス面積調査（2012年）」を参照
http://www.xymax.co.jp/news/release/2013_09_17.html

■１人あたりオフィス賃料の分布と推移
　オフィスを賃借している企業は、従業員の働くスペースを確保する対価としてオフィス賃料を毎月支払う。そのオフィス賃料は企業のファシリティコストの相当な部分を占めているため（※）、従業員１人あたりのオフィス賃料を把握することは、企業の運営コストを試算する上で重要と考えられる。
　図表６は、2014年における１人あたりオフィス面積の対象テナントの月額賃料を利用人数で割った数値の分布である。横軸は月額賃料÷人数の階級、縦軸は階級内のテナント数の割合である。前述の1人あたりオフィス面積と同様、中央値を「1人あたりオフィス賃料」としたところ。2014年は62,646円となった（1人あたり支払っている月額賃料について、半数のテナントは62,646円より少なく、残りの半数のテナントは62,646円より多い）。
※JFMA「ベンチマーク調査報告書2007年間施設運営費」により、不動産を賃借している場合、賃借料はファシリティコストの62.7%を占める。
[図表6] 1人あたりオフィス賃料の分布（2014年、東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2014_12_01_02/img-graph_06.png

　東京23区の１人あたりオフィス賃料の年別推移を示したものが図表７である。2009年から2014年にかけて、月額７万円台から月額６万円台に緩やかに下落している。オフィス賃貸マーケットは徐々に回復基調にあり、今後の１人あたりオフィス賃料の動向についても注目していきたい。
[図表7] 1人あたりオフィス賃料の推移（2009年～2014年、東京23区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2014_12_01_02/img-graph_07.png

※本リリースの英語、中国語、韓国語版をザイマックスのホームページにて公開している
英語 http://www.xymax.co.jp/english/index.html
中国語 http://www.xymax.co.jp/cn/index.html
韓国語 http://www.xymax.co.jp/ko/index.html