＜管理組合・理事会をバックアップ＞第三者機関NPO「マンション外壁タイル剥離問題解決支援センター」開設

NPO法人日本住宅性能検査協会は、続発している「マンション外壁修繕トラブル」に対応すると共に、「消費者（管理組合や理事会など）にとって透明性があるとはいえない同トラブル解決プロセス」を明確にして業界の健全化を図るため、第三者機関NPO「マンション外壁タイル剥離問題解決支援センター」開設する。ＷＥＢサイト→https://gaiheki.sltcc.info/

１．設立の背景

続発しているマンション外壁修繕トラブル
昨今、マンション外壁修繕でトラブルが続発し、裁判となるケースも少なくありません。例えば、大阪地裁には建築関連の訴訟を専門に扱う「建築部」があり、そこでは常時１０数件が係争中です。

参考①＜トラブル事例＞
神戸・三宮の20階建てマンションは2005年の完成で、2015年に14階の外壁タイルが幅1.5メートルにわたって剥がれ、４階のベランダに落下、一部は歩道に散乱した。補修会社の調査で外壁全体の15％に問題があるとされました。検討の末、管理組合は施工会社などに約2億4,300万円の損害賠償を求める訴訟を起こしました。貼り替えを余儀なくされた管理組合は「タイルを取り付けるコンクリート面の処理に手抜きがあった」と主張。逆に施工会社は「原因は経年劣化」と争いました。

マンション竣工後１０年経過すれば外壁全面打診検査が必要
建築基準法施行規則の改正 (2008年4月1日施行) により、定期調査報告における具体的な調査項目、調査方法、及び判定基準が「国土交通省告示第282号」に定められ、マンション竣工後１０年経過すれば外壁の全面打診調査が義務付けられました。

２．当センターの役割

多くの解決事案の経験を基に問題解決支援
マンション外壁タイル剥離問題解決支援センターでは、多くの解決事案の経験を基に、問題解決に精通した一級建築士・弁護士・マンション管理士等の専門家チームを組んで問題解決の支援を行っています。

参考②＜なぜ第三者機関NPOなのか＞
本来、検査・調査など第三者が行うべき役割を、当事者である施工会社や管理会社に任せていることから、さまざまな問題が生じています。そして、これを代替えして行う機関がなかったことも事実です。市民のために第三者機能を持つ活動は営利団体が行うには限界があり、特定非営利活動法人に対する期待もそこにあります。

３．解決のステップ

①理事会・管理組合総会に出席
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②建物診断調査報告書を作成
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③「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」の開催
・元施工業者に瑕疵担保責任・不法行為責任が問えるか等の検討
・ADR※調停や裁判等を視野においた体制作り
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④大規模修繕工事施工業者との交渉立会
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⑤改修工事に伴う入札制度業者選定支援
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⑥改修工事監理作業完了まで（標準３ヶ月）

※ADRについてはこちら
https://jha-adr.org/

参考③＜作業内容の例＞
●建築請負契約書・見積書等全ての書類精査
●現場確認、状況ヒアリング、方針検討
●ADR調停や裁判を視野に置いた、第三者委員会による問題解決プラン検討
●大規模修繕工事施工業者との立会交渉・和解業務
●改修工事に伴う入札制度選定支援
●業者選定や相見積もり取り寄せ等に関して必要に応じて支援
●改修工事監理作業完了まで（標準３ヶ月）

≪マンションの建物検査の様子≫

※原因調査報告書の例はこちら